Beispiel-Inhalt

mit Beispiel-Verlinkung
Sie befinden sich hier:   Startseite /  Immobilien-Ratgeber

Immobilien-Ratgeber

Viele Haus- und Wohnungsbesitzer haben wenig Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien. Wer sich erstmals damit befasst, hat eine Menge Fragen: Wie kann ich einen passenden Käufer finden? Welchen Preis kann ich für meine Immobilie verlangen? Woher weiß ich, was mein Objekt wert ist? Unser Immobilienratgeber gibt hierauf Antworten. Außerdem hat das immoposting.de-Team wichtige Tipps zusammengetragen, um Stolperfallen auf dem Weg zum Vertragsabschluss zu umgehen und ein bestmögliche Verkaufsergebnis zu erzielen.

1. Wohnungsverkauf

Sie möchten eine Wohnung verkaufen? Das sollten Sie beachten:

Unterlagen

Für eine erfolgreiche Käufersuche benötigen Sie zunächst sämtliche Unterlagen, die Auskunft über Ihre Wohnung geben und wichtige Informationen für ein Exposé enthalten. Dazu gehören:

Verkauf einer vermieteten oder selbst genutzten Wohnung

Ist Ihre Wohnung aktuell vermietet, ist der Käufer verpflichtet, den Mietvertrag zu übernehmen. Eine eigene Nutzung des Objekts ist damit vorerst ausgeschlossen. Einzige Ausnahme: Der Käufer meldet Eigenbedarf an und kündigt – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – dem aktuellen Mieter.

Wird die Wohnung hingegen als Kapitalanlage erworben, sind für den Interessenten insbesondere der Zustand der Wohnung und Details zur Vermietung von Bedeutung: Welche Renovierungsarbeiten stehen an? Wie lange läuft der Mietvertrag noch? Wann wurde zuletzt die Miete erhöht? Tragen Sie diese Informationen am Besten zusammen, ehe Sie das Projekt Wohnungsverkauf starten.

Sie bewohnen Ihre Wohnung derzeit selbst? Dann planen Sie für den Verkauf etwas mehr Zeit ein, um zunächst Ihren eigenen Umzug zu organisieren und nicht in Zeitdruck zu geraten, weil der neue Eigentümer sein Objekt beziehen oder neu vermieten möchte.

Verkauf einer leer stehenden Wohnung

Erfahrungsgemäß lassen sich beim Verkauf unvermieteter Wohnungen höhere Preise erzielen als bei vermieteten Objekten, oft werden schneller Käufer gefunden. Der Grund: Bei einer Neuvermietung können Miethöhen angepasst und damit höhere Renditen erzielt werden. Stimmen dann auch noch Zustand und Lage des Objekts, steht einem raschen Vertragsabschluss meist nichts im Weg.

Wohnungsverkauf ohne Spekulationssteuer

Sie sind sich nicht sicher, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Wohnung ist? Dann lohnt ein Blick auf die sogenannte Veräußerungsfrist, denn die Spekulationssteuer könnte Ihren Gewinn aus dem Verkauf schmälern. Diese wird jedoch nicht fällig, wenn Sie Ihre Wohnung bereits seit mindestens zehn Jahren besitzen. Dann muss der Gewinn aus einem Verkauf nicht versteuert werden. Wer in seiner Eigentumswohnung selbst mindestens drei Jahre lang gelebt hat, kann bereits vor Ablauf der Zehn-Jahres- Frist seine Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen.

Das immoposting.de-Team rät: Formulieren Sie in Ihrem Verkaufsexposé klar, ob Ihre Wohnung aktuell vermietet ist oder bereits leer steht. Achten Sie darauf, Interessenten in Ihrer Anzeige alle notwendigen Informationen zu präsentieren. So lassen sich Verkaufsverhandlungen zügiger und stressfreier erledigen. Sie benötigen Hilfe bei Ihrem Exposé? Dann nutzen Sie die Serviceleistungen von immoposting.de und erstellen Sie mit unserer Hilfe ein professionelles Angebot Ihrer Immobilie.

2. Hausverkauf

Sie möchten ein Haus verkaufen? Das sollten Sie beachten:

Unterlagen

Für eine erfolgreiche Käufersuche benötigen Sie zunächst sämtliche Unterlagen, die Auskunft über Ihr Haus geben und wichtige Informationen für ein Exposé enthalten. Dazu gehören:
Das immoposting.de-Team rät: Benötigen Sie Unterlagen von öffentlichen Ämtern – etwa dem Grundbuchamt –, müssen Sie mit Kosten und Bearbeitungszeiten rechnen. Für die Beschaffung wichtiger Dokumente sollte also vor dem Verkaufsstart genügend Zeit eingeplant werden.

Verkauf eines vermieteten oder selbst bewohnten Hauses

Ist Ihr Haus aktuell vermietet, ist der Käufer verpflichtet, den Mietvertrag zu übernehmen. Eine eigene Nutzung des Objekts ist damit vorerst ausgeschlossen. Einzige Ausnahme: Der Käufer meldet Eigenbedarf an und kündigt – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – dem aktuellen Mieter. Wird die Wohnung hingegen als Kapitalanlage erworben, sind für den Interessenten insbesondere der Zustand des Hauses und Details zur Vermietung von Bedeutung: Welche Renovierungsarbeiten stehen an? Wie lange läuft der Mietvertrag noch? Wann wurde zuletzt die Miete erhöht? Tragen Sie diese Informationen am Besten zusammen, ehe Sie das Projekt Hausverkauf starten. Sie bewohnen Ihre Wohnung derzeit selbst? Dann planen Sie für den Verkauf etwas mehr Zeit ein, um zunächst Ihren eigenen Umzug zu organisieren und nicht in Zeitdruck zu geraten, weil der neue Eigentümer sein Objekt beziehen oder neu vermieten möchte.

Verkauf eines leer stehenden Hauses

Erfahrungsgemäß lassen sich beim Verkauf unvermieteter Häuser höhere Preise erzielen als bei vermieteten Objekten, oft werden schneller Käufer gefunden. Der Grund: Bei einer Neuvermietung können Miethöhen angepasst und damit höhere Renditen erzielt werden. Stimmen dann auch noch Zustand und Lage des Objekts, steht einem raschen Vertragsabschluss meist nichts im Weg. Allerdings: Je länger ein Haus leer steht, desto schneller verschlechtert sich in der Regel sein Zustand – größeren Instandsetzungsmaßnahmen werden erforderlich. Das kann potenzielle Käufer abschrecken.

Hausverkauf ohne Spekulationssteuer

Sie sind sich nicht sicher, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihres Hauses ist? Dann lohnt ein Blick auf die sogenannte Veräußerungsfrist, denn die Spekulationssteuer könnte Ihren Gewinn aus dem Verkauf schmälern. Diese wird jedoch nicht fällig, wenn Sie Ihr Haus bereits seit mindestens zehn Jahren besitzen. Dann muss der Gewinn aus einem Verkauf nicht versteuert werden. Wer in seinem Eigenheim selbst mindestens drei Jahre lang gelebt hat, kann bereits vor Ablauf der Zehn-Jahres- Frist seine Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen.

3. Wertermittlung

Die wohl wichtigste Frage für verkaufswillige Immobilienbesitzer lautet: Was ist mein Haus, meine Wohnung wert? Welchen Preis kann ich bei einem Verkauf erzielen? Um auf diese Frage eine seriöse Antwort zu erhalten, gilt es einige Punkte zu beachten.

Wohnungen bewerten

Der Wert einer Wohnung hängt einerseits von Ausstattung und Zustand – hierbei spielen auch Installationen wie Strom- und Wasserleitungen – ab, andererseits von der Lage der Immobilie. Hierbei spielen die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, das Vorhandensein von Geschäften, Schulen, Kindergärten, Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten eine Rolle. Als wertmindernd gilt gemeinhin eine große Lärmbelastung und ein Mangel an Parkraum. Mit in die Bewertung fließt zudem ein, ob Ihre Wohnung vermietet ist oder leer angeboten wird. Ausschlaggebend für den erzielten Preis ist schließlich auch, ob es Sondernutzungsrechte gibt, beispielsweise für einen Garten. Grundsätzlich gilt: Je gepflegter das Haus, in dem sich Ihre Wohnung befindet, je besser der Zustand der Wohnung, je positiver die Lage und das Bewohnerumfeld, desto zufrieden stellender werden Kaufverhandlungen verlaufen.

Um eine erste Vorstellung vom Wert Ihrer Wohnung zu erhalten, empfiehlt es sich, den Preis ähnlicher Objekte – bestenfalls vergleichbarer Wohnungen im selben Haus – zu erfragen.

Häuser und Grundstücke bewerten

Der Wert eines Hauses richtet sich maßgeblich nach seiner Ausstattung, danach, ob es vermietet ist oder leer steht, und schließlich nach seiner Lage. Dabei sollten sich Eigentümer allerdings vergegenwärtigen, dass auch ein Branchenhoch nicht zwingend die Aufwertung einer mäßigen Lage und damit höhere Verkaufspreise mit sich bringt. Wohngegenden verändern nur langsam ihren Charakter – beispielsweise durch den Ausbau der Infrastruktur oder die Sanierung von Stadtquartieren. Dabei gilt es grundsätzlich als schwieriger, Eigenheime in ländlichen Gebieten zu einem guten Preis zu verkaufen als solche in Metropolregionen.

Wird ein Haus bewertet, liegt das Augenmerk neben der Lage auf seinem Zustand: Wie gut sind Wärmeschutz und Isolierung, wie hoch ist der Energieverbrauch? Wie wird das Haus beheizt, wie gut ist es um Fenster und Türen bestellt? Wurden technische Geräte wie Heizungsanlagen regelmäßig gewartet und modernisiert und liegen darüber Nachweise vor, kann sich das positiv auf die Preisverhandlungen auswirken. Von Belang sind zudem Baujahr und Bausubstanz des Objekts. Dabei lassen sich konventionell errichtete Gebäude erfahrungsgemäß zu höheren Preisen verkaufen als Fertighäuser. Extrem wertmindernd sind Feuchtigkeitsspuren im Haus.

Auch hier gilt: Als erste Orientierung können Preise dienen, die beim Verkauf von benachbarten Immobilien erzielt wurden. Diese können auch in den – kostenpflichtigen – Berichten der Gutachterausschüsse, die in regelmäßigen Abständen Marktberichte für Städte oder Regionen veröffentlichen, nachgelesen werden.

Mit in eine Wertermittlung ein fließt auch das Grundstück. Hierbei sind Lage, Zuschnitt, Größe und Bodenverhältnisse von Bedeutung. Der Grundstückswert – auch Bodenwert genannt – bezieht sich stets auf ein unbebautes Stück Land. Um seinen Wert zu ermitteln, können beispielsweise die sogenannten Bodenrichtwerte herangezogen werden, die von Gutachterausschüssen alle zwei Jahre ermittelt werden und die bei Kaufabschlüssen erzielten Preise pro Quadratmeter dokumentieren.

Das immoposting.de-Team rät: Vor dem Verkauf lohnt eine sachkundige Immobilienbewertung, damit ein realistischer Preis angesetzt wird. Achten Sie auch darauf, ob im Falle eines Verkaufs die Spekulationssteuer auf den Gewinn bezahlt werden muss.

4. Verkehrswert

Beim sogenannten Verkehrswert handelt es sich um den Marktwert einer Immobilie. Ermittelt wird er durch öffentlich bestellte, zertifizierte oder vereidigte Gutachter oder durch Makler nach einem staatlich anerkannten Verfahren, das im Baugesetzbuch, §194, definiert ist: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Die Kosten für einen Gutachter, der eine schriftliche Bewertung abgibt, richten sich letztlich nach dem Wert der Immobilie und dem Aufwand für das Verfahren. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel mehrere Wochen. Ein Makler ermittelt den Verkehrswert im Rahmen eines Maklervertrags kostenfrei, erstellt jedoch kein Gutachten, sondern gibt lediglich eine Preisempfehlung ab.

Für einen Immobilienverkauf ist eine Gutachten nicht zwingend notwendig, aber erfahrungsgemäß eine der hilfreichsten Grundlagen. Unerlässlich ist die Ermittlung des Verkehrswertes hingegen bei Erbstreitigkeiten, bei einer Scheidung und wenn ein Kredit aufgenommen werden soll.

immoposting.de arbeitet zusammen mit:

immonet.de
immobilienscout24.de
ebay Kleinanzeigen
© 2017-2018 NIGL HOLDING GMBH - Alle Rechte vorbehalten